Budowa „domków na zgłoszenie”, czyli budynków mieszkalnych o powierzchni nieprzekraczającej 35 m², była do niedawna najprostszym i najszybszym sposobem zbudowania własnej „ostoi spokoju” wszędzie tam, gdzie nie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej „MPZP”). Dla innych była to możliwość rozpoczęcia małego biznesu bez ponoszenia dużych kosztów na początku. To się jednak zmieniło – niestety na gorsze.

⏱Jak było do niedawna?

Do 5 października 2023 roku, aby zbudować domek na zgłoszenie (oficjalnie „budynek rekreacji indywidualnej”), wystarczyło złożyć stosowne zgłoszenie w starostwie i odczekać 21 dni. Jeśli wniosek był wypełniony prawidłowo, po tym czasie mogliśmy rozpocząć budowę wymarzonego domku.

Co prawda, od dawna istniał zapis nakazujący dołączenie do takiego zgłoszenia „WZ-ki”, czyli Warunków Zabudowy, które należało uzyskać w gminie, jednak starostwa nie przywiązywały do tego wagi i przyjmowały takie zgłoszenia bez WZ-ki.

Było to olbrzymim ułatwieniem i pozwalało wybudować domek w niemalże każdym miejscu – w tym z dala od domów i innych zabudowań, bez formalnie uregulowanego dojazdu i bez podłączonych mediów. Było to wymarzone rozwiązanie dla osób szukających ciszy i spokoju, a inwestycja nie wymagała setek tysięcy złotych, wydanych na kosztowną działkę budowlaną.

Co się zmieniło (jak jest teraz)?

Zmieniło się niewiele i zarazem wiele. Tylko jeden zapis sprawił, że o wymarzonym domku „na odludziu” możemy już tylko pomarzyć. Od 5 października 2023 r, starostwa w całym kraju otrzymały nakaz stosowania się do wymogu załączenia WZ-ki do zgłoszenia budowy domku.

To drobne (z pozoru) uściślenie przepisów sprawiło, że możemy zapomnieć o zbudowaniu domku na zgłoszenie w większości lokalizacji, które jeszcze kilka tygodni temu be problemu to umożliwiały. Dlatego teraz, podejmując decyzję o zakupie działki, należy BARDZO uważać na to, jakie możliwości ta działka faktycznie oferuje, bowiem wielu sprzedających jeszcze o tej zmianie nie wie, lub będzie próbowało ją zataić by sprzedać działkę po wyższej cenie.

Aby się przed tym uchronić, polecamy przeczytać nasz artykuł o tym „Jak nie dać się oszukać przy zakupie działki?”

Co to dla nas oznacza?

Ten jeden przepis i jeden dodatkowy dokument zmieniają bardzo wiele z kilku zasadniczych powodów:

1. Możliwe, że NIE DOSTANIESZ WZ-ki
   Uzyskanie Warunków Zabudowy dla określonej działki wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu bardzo restrykcyjnych wymogów. Między innymi działka, dla której chcemy uzyskać WZ-kę, MUSI mieć dostęp z drogi publicznej (szerokość drogi dowolna) lub z drogi prywatnej / służebności przejazdu o szerokości nie mniejszej niż 4,5m. A to sporo.Ponadto w najbliższym otoczeniu działki muszą znajdować się inne zabudowania, które będą podobne do tego, co my chcemy zbudować. O tym, jak przebiega analiza otoczenia działki, pisaliśmy bardziej szczegółowo we wspomnianym artykule „Jak nie dać się oszukać przy zakupie działki?” – w punkcie nr 5, więc nie będę tu tego powtarzać.

   ---

   [DODANE]: Należy wiedzieć przede wszystkim to, że podczas analizy otoczenia działki (która jest niezbędna do wydania WZ-ki), urbanista gminny bierze pod uwagę budynki znajdujące się w pobliżu naszej działki. Jeśli są to tylko duże domy jednorodzinne, to możemy nie otrzymać WZ-ki na np.  mały domek do 35m². A jeśli w otoczeniu są tylko małe domki, to możemy nie otrzymać WZ-ki na duży dom. Celem tej analizy  jest utrzymanie podobnej zabudowy w określonej lokalizacji.

   ---

   Jest jeszcze kilka dodatkowych, najważniejszych kryteriów, ale te da się w taki czy inny sposób zabezpieczyć. Najbardziej problematyczne dla większości działek będą te dwa wskazane powyżej.Więc jeśli ktoś Ci powie „Panie, bez problemu dostaniesz tu WZ-kę” to nie wierz nikomu na słowo. Sprawdź to samodzielnie w gminie i starostwie, zweryfikuj czy są spełnione najważniejsze kryteria.

2. Dłużej poczekasz na rozpoczęcie budowy
   O ile starostwo ma 21 dni aby ustosunkować się do naszego zgłoszenia, to niestety wydanie przez gminę Warunków Zabudowy jest znacznie dłuższym i bardziej skomplikowanym procesem. Jak on wygląda i co jest potrzebne – o tym postaramy się napisać już niebawem. Teraz, w skrócie napiszę jedynie, że gmina ma 90 dni na wydanie warunków zabudowy i zdarza się, że nie udaje się urbanistom zmieścić w ustawowym terminie.Co więcej, jeśli nasz wniosek o wydanie WZ-ki będzie miał jakiekolwiek błędy, to zostanie odrzucony ze wskazaniami do poprawy. Po dokonaniu niezbędnych poprawek, będziemy musieli ponownie go złożyć i odczekać kolejne 90 dni (lub więcej).To oznacza, że cały proces wydłuża się z 3 tygodni do kilku miesięcy i dodatkowo podnosi koszty całego przedsięwzięcia.
3. Większe koszty
   Niestety zmiana też odbije się na naszym portfelu, ponieważ samodzielne składanie takiego wniosku o WZ-kę niesie ze sobą ryzyko, że wniosek zostanie odrzucony ze wskazaniami do poprawek. Dlatego polecamy skorzystać z usług lokalnych architektów, którzy nie tylko pracują na co dzień z lokalnymi przepisami, ale też doskonale je znają. Oznacza to również, że są w stanie w naszym imieniu składać dokumenty i załatwiać niezbędne formalności (musimy tylko napisać odpowiednie upoważnienie/pełnomocnictwo). Koszt opracowania takiego wniosku i załatwienia formalności waha się od około 4000 zł do nawet 6000 zł, zależnie od tego, którego wybierzemy architekta i kiedy będzie miał dla nas czas.Ten koszt jest jednak o tyle opłacalny, że zwiększa nam znacząco szanse na szybkie i sprawne uzyskanie Warunków Zabudowy.
4. Wzrost i spadek wartości oraz cen działek
   Teraz jeszcze mało kto się połapał w zmianach przepisów, ale niebawem będziemy mogli zaobserwować wzrost cen tych działek poza MPZP, które będą miały szanse na uzyskanie WZ, a działki położone na „odludziach” drastycznie stracą na wartości.

Jak z tego wybrnąć (co teraz zrobić)?

Sytuacja stała się trudniejsza, ale nie dramatyczna. Na całe szczęście mamy jeszcze takie rozwiązania jak „domki na kołach”, które w świetle prawa nie stanowią nieruchomości. A to z kolei oznacza, że wszystkie przepisy i zakazy nie mają tu zastosowania. Zatem jeśli posiadasz działkę, która nie spełnia warunków wydania WZ-ki to jeszcze nie wszystko stracone, bo możesz rozejrzeć się za domkami na kołach (domki mobilne) lub tzw. „holenderkami”. Bardzo często ich wygląd nie odbiega od przeciętnego, małego domku, pozwalając jednocześnie spełnić marzenie o „swoim domku w górach”.

Natura nie lubi próżni, więc zmiany przepisów nie pozostaną bez wpływu na ceny nieruchomości i zwiększą zainteresowanie domkami na kołach, co przypuszczalnie również wpłynie na wzrost ich ceny. Dlatego warto podjąć temat, póki rynek jeszcze się nie „połapał”.

Podsumowując:
Na wielu działkach nie będziemy już mogli stawiać domków na zgłoszenie i należy zachować dużą czujność przy zakupie wymarzonej działki. Obecne przepisy zmieniły się po to, aby ograniczyć „luźną zabudowę” i dają gminom narzędzie do tego, by kontrolować zagęszczenie zabudowy (w sposób dla nas raczej niekorzystny).

⚠️ To jednak nie koniec zmian, jakie nas czekają.

Już niebawem pojawi się u nas kolejny artykuł o tym, jakie zamieszanie wprowadzi uchwalona w tym roku ustawa nakazująca wszystkim gminom w Polsce stworzenie Ogólenego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który zastąpi dotychczasowy MPZP oraz studium uwarunkować. Od 2026 roku wybudowanie domku na „uboczu” może stać się kompletnie niewykonalne. Jeśli chcesz mieć pewność, że nie przegapisz tego artykułu, zapisz się do naszego newslettera.

Warto zatem dokładnie przeanalizować działkę przed zakupem, by upewnić się że będzie to dla nas bezpieczna i komfortowa inwestycja.